Lei de Zoneamento: São Paulo está sendo negociada!

Reproduzimos a Carta Aberta, assinada por mais de 150 movimentos, destinada à Prefeitura Municipal de São Paulo sobre a proposta de revisão da Lei de Zoneamento. Acesse o PDF.

CARTA ABERTA AO PREFEITO DE SÃO PAULO JOÃO DÓRIA:

SÃO PAULO ESTÁ SENDO NEGOCIADA! COMO A PROPOSTA DE REVISÃO DA LEI DE ZONEAMENTO IMPACTA O FUTURO DA CIDADE?

Passados menos de dois anos da aprovação da nova lei de Zoneamento da cidade (Lei 16.402/16) a Prefeitura de São Paulo apresentou propostas de alterações da lei vigente, e do Plano Diretor de forma indireta, com previsão de aprovação ainda neste primeiro semestre de 2018. A divulgação desta proposta, que vai muito além de um mero "ajuste" aconteceu em período de recesso e as audiências públicas, agendadas entre os dias 20 e 28 de fevereiro deste ano, não têm sido amplamente divulgadas para a população, além de possuir caráter meramente figurativo, apenas cumprindo com os parâmetros legais para a aprovação da lei; não proporcionando uma participação democrática e efetiva, que possibilite a discussão e incorporação de propostas da população em geral.

Quanto ao conteúdo apresentado no referido processo de revisão, e publicado em minuta no site Gestão Urbana SP no final do mês de dezembro de 2017, afirmamos nossa discordância: parte dessas alterações ferem princípios e parâmetros estabelecidos no Plano Diretor Estratégico, premiado pela ONU-Habitat como uma das melhores práticas urbanas, que são centrais para orientar o desenvolvimento ordenado da cidade, do ponto de vista social, ambiental, econômico e imobiliário, iniciativas que vêm sendo adotadas e reconhecidas em diversas cidades pelo mundo.

Vejamos, porém, o que está por trás dessa proposta de revisão que atende a interesses privados, de um setor específico da cidade, em detrimento ao interesse público:

1) REDUZ EM BILHÕES DE REAIS A ARRECADAÇÃO DO FUNDO DE DESENVOLVIMENTO URBANO (FUNDURB), UTILIZADO PARA FINANCIAR MELHORIAS URBANAS NAS ÁREAS MAIS VULNERÁVEIS DA CIDADE

Do ponto de vista do “equilíbrio econômico”, tem ganhado destaque nas alterações propostas o desconto na outorga onerosa, ou seja, a redução dos valores que o setor imobiliário deve pagar à Prefeitura para adquirir potencial construtivo adicional. Diminuindo a arrecadação em outorga, diminui a capacidade de investimento do FUNDURB, cuja finalidade é redistribuir investimentos nas áreas mais vulneráveis da cidade. Ou seja: enquanto a PMSP necessita de investimento em inúmeras áreas vulneráveis da cidade e alega precisar de recursos (sugerindo, inclusive, privatizar setores da cidade e estabelecer diversas formas de parceria com o setor privado, a fim de supostamente desonerar os serviços públicos), essas alterações na Lei de Zoneamento farão com que a Prefeitura deixe de arrecadar, aproximadamente, cerca de R$ 150 milhões por ano para favorecer o setor imobiliário (segundo dados do Sistema Municipal de Monitoramento do Plano Diretor de março de 2017). Em 15 anos, tempo de vigência do Plano Diretor, a soma pode chegar a valores próximos a R$ 2,2 bilhões de reais! Em números brutos, isso pode equivaler a 10 hospitais, ou 40 Centros Educacionais Unificados - CEUs. Ao se considerar a parcela de 30% do Fundurb que poderia ser destinada para aquisição de terrenos para habitação de interesse social, aproximadamente R$ 660 milhões deixariam de ser arrecadados. O mesmo vale para parcela de 30% destinada às melhorias no Transporte Público, que perderia investimentos em ciclovias e calçadas. Mais uma vez as periferias da cidade seriam as regiões mais prejudicadas. Necessário observar também que a baixa arrecadação de 2017 pode estar vinculada à uma expectativa de ganho dos produtores imobiliários que desde a campanha eleitoral já possuem o compromisso do atual prefeito de rever a lei e baixar a outorga. Ou você, compraria um bem hoje sabendo que amanhã será promovido um desconto geral para todos?

2) ESTIMULA A CONSTRUÇÃO DE MAIS EDIFÍCIOS, MAIS ALTOS, NOS MIOLOS DE BAIRROS JÁ SATURADOS, COMPROMETENDO A FORÇA INDUTORA DO PLANO DIRETOR

A proposta altera a hierarquia de gabaritos estabelecida no Plano Diretor, cuja lógica é proporcionar maior atratividade de transformação nas áreas da cidade onde há oferta de transporte público coletivo, preservando os miolos de bairro. A revogação do limite de gabarito de altura estabelecido em 28 metros nas Zonas Mistas (ZM), zona que abrange maior parte da cidade, permite o retorno da possibilidade de construção de espigões que não promovem interação com a via pública e qualidade ambiental. Esta prática é recorrente do mercado imobiliário e visa com o mesmo aproveitamento do coeficiente do terreno um maior ganho na venda de apartamentos mais altos, vende-se a vista, comprometendo a urbanidade entre os conjuntos e a cidade, bem como a possibilidade de tipologias distintas para as diferentes classes econômicas, pois se pretende o maior ganho.

3) DESESTÍMULA A MOBILIDADE URBANA SUSTENTÁVEL

A lei atual delimita a quantidade de vagas de garagem em edifícios residenciais, principalmente em áreas próximas a estações de transporte coletivo, demarcadas como Eixos de Transformação Urbana, visando estimular meios alternativos de transporte coletivo em detrimento do uso do automóvel. De acordo com a nova proposta, o limite máximo das vagas de garagem em empreendimentos residenciais é abolido, transformando todas as vagas de garagem em áreas não computáveis. Essa medida vai contra a intenção de formar cidades mais conscientes e contraria previsões expressas do atual Plano Diretor Estratégico. Com isso é estimulado o maior uso do automóvel, gerando mais trânsito e ampliando a emissão de poluentes atmosféricos.

4) REDUZ OS MECANISMOS DE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO SOCIAL EM ÁREAS BEM SERVIDAS EM SERVIÇOS E EMPREGOS

A minuta prevê a dispensa da obrigatoriedade de destinação de Habitação de Interesse Social (HIS) nas chamadas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) 3 nos casos de reforma de edificação existente em situação regular, independentemente da quantidade de área a mais que será construída. Isso, na prática, pode significar a “desmarcação” das ZEIS 3 já edificadas, mas sem uso ou subutilizadas, localizadas nas áreas centrais, dotadas de infraestrutura e serviços urbanos e próximas a locais com oferta de empregos - algo que contradiz totalmente os objetivos determinados pelo Plano Diretor, tanto para essas zonas como para a política habitacional. Você sabia que o Templo de Salomão construído sobre uma ZEIS, assim como diversos conjuntos de alta renda, foram realizados enquanto este entendimento era uma brecha da lei antiga? A quem interessa, novamente, permitir que quem compra ZEIS (a preços menores) se abstenha de cumprir os objetivos dessas zonas?

Outra medida que reduz a obrigatoriedade de construção de Habitação de Interesse Social é a proposta de reduzir a destinação de unidades para famílias de 0 a 3 salários mínimos (HIS 1) de 60% para 50% quando for promovido apenas HIS no imóvel. Essa proposta novamente fere o Plano Diretor Estratégico de forma frontal, uma vez que reduz o percentual nele estabelecido, justamente relacionado ao atendimento das famílias com mais baixa renda, o que corresponde à maior parcela do déficit habitacional do município.

5) FLEXIBILIZA AS REGRAS PARA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS SUSTENTÁVEIS

A regra denominada “Quota Ambiental”, que estabelece incentivos para edifícios com fachadas e tetos verdes, com mecanismos de retenção de água pluvial para reduzir enchentes, atualmente vale para lotes com área acima de 500 m2. As alterações colocam que somente lotes com área acima de 1000 m2. Com isso praticamente perde assim seu propósito, visto que terrenos dotados de tal área não representam a realidade da maioria dos lotes da cidade de São Paulo. Este mecanismo é fundamental para permitir que todas as construções possam contribuir em pequena parcela para uma cidade melhor. Ao se excluir a possibilidade de mitigação de cada lote o poder público relega ao futuro e à coletividade os custos de uma cidade desequilibrada!

6) ELIMINA OBRIGAÇÕES SOCIAIS E AMBIENTAIS PREVISTAS NO PLANO DIRETOR EM ÁREAS EM QUE HÁ INTENSA PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA (OPERAÇÕES URBANAS)

As propostas apresentadas tornam o território das Operações Urbanas um lugar de exceção, de manutenção de um regramento urbanístico antigo, em descompasso com as questões contemporâneas da cidade, indo na contramão do Plano Diretor e do Estatuto da Cidade, não contribuindo para a estratégia de ordenamento territorial para uma cidade mais humana e sustentável. São dispensados, para estas áreas as regras relativas à: Cota de Solidariedade (que prevê a construção de habitação social); Quota Ambiental (que prevê edifícios verdes); Cota de Garagem (que estabelece regras sobre a área média das vagas de garagem); Cota-Parte Máxima de Terreno por Unidade (que delimita um número mínimo de unidades habitacionais a serem construídas em função da área de um determinado terreno); gabaritos de altura máximos; e, restrições ao número máximo de vagas de veículos não computáveis (aumentando a possibilidade de construir vagas de garagem).

7) REDUZ A REGRA PARA CONSTRUÇÃO DE ESPAÇOS PÚBLICOS EM GRANDES EMPREENDIMENTOS COMO UNIVERSIDADES E SHOPPINGS

Outra mudança incompreensível é a dispensa do limite de lote máximo para shoppings, universidades e futuros hospitais, passando de 20.000m2 para 40.000m2. A limitação de tamanho máximo é importante para a cidade porque sua transformação urbana tem sido acompanhada da aprovação de empreendimentos muito grandes, em terrenos que são ocupados sem que sejam abertas ruas, nem passagens para ciclistas e pedestres. Isso faz com que, para circular, tenhamos que dar grandes voltas em torno destas verdadeiras “ilhas urbanas”, geralmente muradas, que criam espaços ermos e inseguros. Especialmente os pedestres são os mais penalizados. Além disso, no zoneamento em vigor, a limitação está associada a outras regras que não valeriam mais com a aprovação da minuta, como a necessidade de doar áreas para uso público, por exemplo, para a construção de ruas, entre outras. Importante ressaltar que 20.000m2 é o tamanho de dois quarteirões da região da Paulista, ou seja, um empreendimento maior que isso não é compatível com uma cidade que se proponha a ser sustentável e para as pessoas.

8) ALTERA AS REGRAS QUE PRESERVAM VILAS E BAIRROS RESIDENCIAIS

Contraria regras existentes no Plano Diretor ao trazer dispositivos que geram efeitos negativos e condições para a deterioração e até o desaparecimento de territórios classificados como de PRESERVAÇÃO segundo a lei atual. É o caso das Zonas Exclusivamente Residenciais - ZER, que cumprem importante papel ambiental para toda a cidade e que serão impactadas pela inserção de novas regras de usos e ocupação de seus terrenos, que servirão como fatores desagregadores de seu equilíbrio e coesão urbanística. No caso dos bairros verdes, residenciais e horizontais, incentiva-se alterações das regras urbanísticas estabelecidas pelos loteadores e devidamente gravadas em registro público, sendo claro que lei superveniente mais permissiva não pode alterar regras que se constituíram ao longo do tempo em atos jurídicos perfeitos acolhidos pela Constituição. E ainda, as Vilas poderão ser “sufocadas” pela introdução de regras que diminuem as faixas envoltórias livres, promotoras de sua insolação e ventilação, permitindo a construção de prédios com gabaritos muito altos em seu entorno. É o aniquilamento planejado das nossas Vilas.

9) DESCONSIDERA AS DECISÕES DOS CONSELHOS DE PATRIMÔNIO CULTURAL NA APROVAÇÃO DE NOVOS PROJETOS

Na legislação atual caso novos projetos sejam apresentados na Prefeitura para aprovação antes do início da vigência de uma nova lei urbanística estes podem ser analisados de acordo com a legislação anterior, desde que sejam seguidos um conjunto de regras. Com a nova redação a atuação e o poder de intervenção de decisões Judiciais e do Ministério Público e das Resoluções de Conselhos de Preservação do Patrimônio é anulado.

E NO QUE ACREDITAMOS?

Posto isso, e reiterando a importância da construção democrática real no planejamento e definições dos rumos a serem tomados na cidade, solicitamos a ​SUSPENSÃO ​da revisão da Lei de Zoneamento até que​:

1. Sejam retirados todos e quaisquer pontos que usam o subterfúgio desta revisão para ferir o Plano Diretor Estratégico;

2. Sejam apresentados e debatidos os estudos que motivaram a revisão e estudos técnicos com suas consequências;

3. Sejam produzidos materiais ilustrativos e videos que apontem os impactos das mudanças propostas para ampla difusão nos meios de comunicação de modo que a população possa compreender o que está em jogo;

4. Sejam distinguidas as propostas que são meros ajustes de redação e de aplicabilidade da Lei vigente daquelas que impactam o Zoneamento e o Plano Diretor, apontando seus impactos para cidade;

5. Seja pactuado um processo efetivamente participativo com:

a. Audiências e oficinas nas Subprefeituras;

b. Oitivas temáticas;

c. Reuniões com os diferentes segmentos da sociedade civil; e,

d. Etapas claras, ainda no executivo, para amadurecimento da proposta.

6. As respostas às contribuições da sociedade civil sejam sistematizadas, disponibilizadas em formato aberto e sua incorporação, ou não, seja devidamente justificada;

Assim acreditamos que a sociedade como um todo, e não apenas um segmento específico, poderá efetivamente participar sobre um tema que afetará profundamente o futuro da cidade.

São Paulo, 22 de fevereiro de 2018

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